あかいらか不動産鑑定

事業内容Contents

不動産鑑定士業務

不動産の売買、交換

  1. 不動産の売買、交換を行う際、適正価格を把握することができます。
  2. 親族間・関連会社間において売買する際の税務署に対する疎明資料としてご活用いただけます。

資産価値の把握

  1. 相続対策(又は検討)として、税務上の財産評価における不動産価値に比べて実際の市場価格はいくらなのかを把握することができます。
  2. 1.により評価を行った鑑定評価書を相続税申告の際の税務署に対する疎明資料としてご活用いただけます。
  3. 不動産を担保に銀行融資を受ける際、担保不動産の価値を把握することができ、金融機関に対する疎明資料としてご活用いただけます。
  4. その他、不動産に係る各種税金額に疑義がある場合、それが適正であるか否かを把握することができます。

調停、係争

  1. 不動産価値が争点となった場合、裁判所に対する疎明資料としてご活用いただけます。
  2. 原告側、又は被告側から出された鑑定評価書に対する反論としてご活用いただけます。

不動産の賃貸借

  1. 新規に賃貸借する際、適正賃料を把握することができます。
  2. 継続中の賃貸借における契約更新の際、賃料の増減交渉にご活用いただけます。

広大地の判定

 相続財産として土地が対象となる場合、一般的には「路線価×地積」により土地の評価額が計算されますが、当該土地が広大な土地である場合、多額の相続税が課せられる場合があります。このような場合、当該土地を「広大地」として申告することにより、「路線価×広大地補正率×地積」と計算することができます。

「広大地補正率」は次のように計算されます。
広大地補正率=0.6-0.05×(対象地の地積÷1,000m2)※下限0.35

※参考
対象地の地積 広大地補正率
1,000m2 0.55
2,000m2 0.50
3,000m2 0.45
4,000m2 0.40
5,000m2 0.35

 つまり、土地評価額が最大で▲65%減額されることになります。
 しかし、相続土地が「広大地」に該当するか否かは個別に判定され、また、明確な基準がないのが現状です。
 そこで、相続税の申告の際に、不動産鑑定士による「この土地は広大地に該当する」旨の調査報告書が税務署に対する疎明資料となります。

土地家屋調査士業務

土地

  1. 土地の測量
    • 土地は登記面積と実際の土地面積が一致しないことが多々あるため、土地の売買、担保設定の際に、買主、金融機関等から測量を求められることがあります。また、建物等を建築する際に、土地境界が明確にならないと工事ができない場合があります。
  2. 分筆登記
    • 一筆の土地を二筆以上に分割することができます。
    • 遺産分割に際して分筆が必要となる場合があります。
    • 土地を分筆することにより、相続税対策に活用できる場合があります。
  3. 合筆登記
    • 二筆以上の土地を一筆にすることができます。
  4. 地積更正登記
    • 登記面積と実際の土地面積が一致しない場合に、1.による実測に基づき、登記面積を実際の土地面積に更生することができます。
  5. その他
    • 真北測量
      建物の建築に際して、真北測量が必要となる場合があります。
      ※真北とは北極点の方向で、これは磁北(磁石が差す北)とは異なります。
    • レベル測量
      建物の建築に際して、敷地内の高低差を把握しなければならない場合があります。
    • 越境構築物調査
      建物の建築に際して、隣接地からの越境構築物調査が必要となる場合があります。

家屋

  1. 建物表題登記
    • 建物を新築した場合、建物の表題登記を申請しなければなりませんが、この建物表題登記の申請を代理することができます。
    • 未登記のままとなっている建物の表題登記の申請を代理することができます。
    • 銀行融資を受ける際、未登記建物があると融資が実行されない場合があります。
  2. 建物表題部変更登記
    • 建物が増築や一部取壊しなどを行ったことにより、登記内容と現状が一致しないこととなった場合、建物表題部変更登記を申請しなければなりませんが、この建物表題部変更登記の申請を代理することができます。
    • 過去に増築・一部取壊しなどを行ったことにより、登記内容と現状が一致しないままになっている場合、建物表題部変更登記の申請を代理することができます。
    • 銀行融資を受ける際、未登記増築部分等があるなど、登記内容と現状が一致しない場合、融資が実行されない場合があります。
  3. 建物区分登記
    • 一棟の建物を区分建物(分譲マンションのような建物のこと)にすることができます。
  4. 建物分割登記
    • 一個の建物を分割して二個以上の建物にすることができます。
  5. 建物合体登記
    • 二個以上の建物に増築などを加えることにより一個の建物にすることができます。
  6. 建物滅失登記
    • 既登記建物を取壊した場合、滅失登記(建物の登記を抹消する登記)が必要となります。
      滅失登記がなされず、現状ない建物に対して固定資産税が何十年も課税され続けていたケースもありますので、注意が必要です。

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